Energetischer Sanierungsbedarf und Zinsniveau als wertbestimmende Faktoren
Die aktuellen Marktbedingungen stellen Immobilienkäufer vor eine besondere Konstellation:
hohe Finanzierungskosten, steigende Anforderungen an die energetische Qualität von Bestandsimmobilien und Angebotspreise, die diese Faktoren häufig nicht oder nur unzureichend berücksichtigen.
In diesem Umfeld ist der Angebotspreis zunehmend kein verlässlicher Indikator für den wirtschaftlich tragfähigen Wert einer Immobilie.
Sanierungsbedarf ist keine Randbedingung, sondern wertrelevant
Bei nicht oder nur teilweise energetisch sanierten Immobilien beeinflusst der Sanierungsbedarf nicht nur zukünftige Investitionen, sondern unmittelbar:
- den nachhaltig erzielbaren Cashflow
- die Finanzierbarkeit
- das Risiko- und Renditeprofil
- sowie die Exit-Perspektive
In vielen Fällen wird dieser Effekt im Marktpreis nicht konsistent abgebildet.
Die Folge ist eine strukturelle Diskrepanz zwischen Angebotspreis und wirtschaftlich realisierbarem Wert.
Hohe Zinsen verstärken Bewertungsunterschiede
Das aktuelle Zinsniveau wirkt nicht linear, sondern selektiv wertdifferenzierend.
Objekte mit Sanierungsrückstand reagieren deutlich sensibler auf steigende Finanzierungskosten als energetisch optimierte Immobilien.
Bewertungen, die diesen Zusammenhang nicht explizit berücksichtigen, greifen zu kurz – insbesondere im Transaktionskontext.
Marktwert vs. Entscheidungswert
Gerade in der aktuellen Phase zeigt sich deutlich:
Der abstrakte Marktwert allein bietet keine belastbare Entscheidungsgrundlage.
Entscheidungsrelevant ist der wirtschaftlich realisierbare Wert im konkreten Buy- oder Sell-Side-Kontext, unter Berücksichtigung von:
- Investitionsbedarf und Timing
- Finanzierungskosten
- Risikoallokation
- alternativen Nutzungsszenarien
- Exit-Annahmen
Einordnung statt Empfehlung
Immobilienbewertung ist in diesem Zusammenhang kein Gutachten um seiner selbst willen, sondern ein Instrument zur strukturierten Entscheidungsfindung.
Ziel ist nicht, Kauf- oder Verkaufsentscheidungen vorzugeben, sondern
Transparenz über Konsequenzen, Risiken und wirtschaftliche Tragfähigkeit zu schaffen.
Fazit
In einem Marktumfeld mit:
- nicht bereinigten Angebotspreisen
- erhöhten Zinsen
- und wachsender energetischer Differenzierung
ist eine unabhängige, entscheidungsorientierte Bewertung kein optionaler Zusatz, sondern Voraussetzung für wirtschaftlich verantwortbare Entscheidungen.
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